O Ministério Público de Santa Catarina obteve o bloqueio de R$ 490 milhões em investigação sobre empreendimentos comercializados sem Registro de Incorporação Imobiliária (R.I), nas comarcas de Porto Belo e Bombinhas. A medida, deferida pelo Tribunal de Justiça catarinense em agravo de instrumento, partiu da 3ª Promotoria de Justiça da Comarca de Porto Belo, que acompanha 35 empreendimentos investigados: 30 em Porto Belo e cinco em Bombinhas.
Os números da investigação traduzem a escala do problema. No âmbito judicial, tramitam sete ações civis públicas, três cumprimentos de sentença e uma execução de termo de ajustamento de conduta. Na esfera criminal, 11 notícias de fato já foram instauradas e três delas geraram inquéritos policiais. As apurações alcançam empresas, sócios e corretores de imóveis que participaram da comercialização.
A Promotora de Justiça Daianny Cristine Silva Azevedo Pereira foi direta ao explicar a estratégia: proteger consumidores, exigir o cumprimento da legislação e assegurar que irregularidades sejam apuradas e responsabilizadas. O efeito pedagógico, segundo ela, faz parte do objetivo.
Em Sergipe, a ASEOPP contabilizou ao menos 41 empreendimentos operando sob o modelo das Associações Pró-Construção, mais de 3.100 unidades comprometidas e valor de lançamento acima de R$ 1,5 bilhão. O levantamento fecha em 2024, o que significa que o número real é maior. O primeiro registro é de 1999, há 25 anos.
O artigo 65 da Lei 4.591/1964 tipifica como crime promover incorporação com afirmação falsa ao público. A sentença da Vara Criminal de Itapema, de junho deste ano, não deixou margem: basta o anúncio sem o R.I. para configurar o delito, independentemente de venda consumada ou vítima identificada.
A punição catarinense também vem pela via cível. Em maio deste ano, a Vara da Fazenda Pública de Balneário Camboriú condenou uma incorporadora de grande porte a pagar R$ 60 mil por dano moral coletivo. A empresa anunciou unidades de um empreendimento de alto padrão antes do registro do memorial e tentou enquadrar os negócios como “termos de reserva”. O juízo derrubou a tese: os contratos previam até cem parcelas, reforços semestrais e cláusulas de retenção, estrutura de compra e venda com outro nome. Registrar depois, já sob prazo fixado pela Justiça, não apagou a irregularidade anterior. Sobre quem contrata fora das regras ainda recai multa de 50% de tudo o que recebeu dos compradores (art. 35, §5º da Lei 4.591/1964).
Em Sergipe, o modelo opera com uma particularidade que os casos catarinenses não têm. As Associações Pró-Construção se constituem como entidades civis, amparadas no artigo 53 do Código Civil, mas exercem na prática atividade de incorporação: vendem unidades por meio de corretores, contratam obras e repassam aos compradores riscos fiscais, trabalhistas e financeiros. Sem o Registro, o adquirente entra sem patrimônio de afetação, sem acesso a crédito bancário, sem orçamento prévio.
A irregularidade carrega ainda uma camada extra. As associações usufruem de benefícios fiscais e trabalhistas próprios de entidades civis sem preencher os requisitos legais que autorizam esse enquadramento, e repassam ao associado os riscos que a legislação atribuiria ao vendedor numa operação regular. Essa engenharia configura uma segunda ilegalidade, somada à ausência do Registro. O comprador fecha contrato sem saber disso: a informação não chega até ele.
Esse vazio tem preço. Uma dessas entidades em Sergipe pagou R$ 16 milhões por uma área e cobrou R$ 32 milhões dos associados. Os adquirentes não tinham como questionar: sem o Registro de Incorporação, o orçamento que sustentaria ou derrubaria aquele número não existe. O lucro de 100% sobre o terreno passou sem rastro documental.
Em Santa Catarina, R$ 490 milhões bloqueados, 35 empreendimentos sob investigação e um aparato que vai da esfera cível à criminal mostram aonde chega um Ministério Público que percorre esse caminho até o fim. Sergipe tem mais de R$ 1,5 bilhão mapeados, cinco grupos operadores identificados e o mesmo artigo 65 em vigor. Ações civis públicas contra operadores do modelo estão em tramitação no Tribunal de Justiça do Estado. A resposta, por enquanto, é uma questão de tempo.
