Para o tribunal, os fundadores da associação atuaram como incorporadores ao oferecer apartamentos ao público
O Tribunal de Justiça de Sergipe (TJSE) rejeitou, por unanimidade, o recurso da associação responsável pelo Smart Rio Residence e manteve a sentença que determina o registro do memorial de incorporação do empreendimento. Os desembargadores entenderam que os fundadores atuaram como incorporadores ao oferecer apartamentos ao público, embora tenham adotado o regime associativo.
A associação terá 30 dias, contados do trânsito em julgado, para providenciar o registro, sob pena de multa diária de R$ 5 mil. A partir do trânsito em julgado, também deverá suspender os anúncios, a oferta e a comercialização de unidades até que o memorial seja registrado.
O recurso foi julgado em 7 de agosto de 2026 pelo Grupo 10 da Primeira Câmara Cível, sob relatoria da desembargadora Ana Lúcia Freire de Almeida dos Anjos. A decisão confirma a sentença da 21ª Vara Cível de Aracaju, divulgada em julho de 2025, em ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público de Sergipe (MPSE).
No recurso, a associação alegou que o registro já não seria possível, pois o prédio estava concluído, tinha habite-se e a construção havia sido averbada na matrícula do imóvel. A relatora rejeitou o argumento. Segundo ela, a obrigação surgiu quando as unidades foram oferecidas ao público sem o registro e permaneceu após a conclusão da obra. Admitir o contrário funcionaria “como prêmio à irregularidade”, escreveu.
Segundo o acórdão, nove pessoas fundaram a associação em setembro de 2020 para construir um edifício de 84 unidades. No mesmo dia, contrataram uma empresa para administrar o empreendimento. A gestora divulgou anúncios dirigidos a compradores de fora do grupo e, em 27 meses, 60 adquirentes ingressaram na associação.
Ao aderirem, esses compradores encontraram terreno, projeto, preço e gestora já definidos. Para o tribunal, essa circunstância demonstrou que eles ingressaram em um empreendimento previamente estruturado. No voto, a relatora descreveu o caso como um “lançamento imobiliário com impulsionamento de vendas disfarçado sob o rótulo associativo”.
O julgamento não questionou o direito de pessoas se associarem para construir imóveis a preço de custo. A análise se concentrou na estrutura do Smart Rio Residence e na oferta das unidades ao mercado. Ao reconhecer a atividade de incorporação, o TJSE confirmou também a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a legitimidade do Ministério Público para ajuizar a ação em defesa dos adquirentes. Exigido pela Lei nº 4.591/1964, o memorial de incorporação reúne documentos e informações sobre o empreendimento antes da negociação das unidades. Conforme o entendimento do tribunal, a falta do registro compromete o acesso dos compradores às informações sobre a obra e às garantias previstas na legislação.
